Como Financiar um Imóvel pra Viver do Aluguel?

Quem se preocupa em proteger suas economias diante da atual instabilidade do mercados financeiro pode investir o que conseguiu poupar em imóveis de locação, tais como Flats, Kits, Aptos de 1 e 2 Dormitórios, salas comerciais, lojas e etc. E mesmo que financie o imóvel, muitas vezes ainda há um lucro, já que a renda líquida do aluguel tende a ser menor que o custo do financiamento. E dependendo do imóvel, o valor de mercado pode ser inferior ao custo de compra.

O grande problema é que nem sempre esta decisão reflete uma análise cuidadosa dos objetivos da pessoa ao investir e muitas vezes, a falta de entendimento dos custos envolvidos quando a compra do imóvel é financiada, torna o investimento pouco atrativo.

Financiar imóvel não é o problema, pois não há nada de errado em fazer um financiamento imobiliário. Aliás, é uma forma de financiamento positiva, pois contribui para a formação de patrimônio, geração de renda e segurança financeira para a aposentadoria.

O problema surge quando a pessoa quer vender o imóvel de uma hora para outra, querendo resgatar o dinheiro aplicado no imóvel de um dia pro outro. Pois no mercado financeiro, se resgata o dinheiro rápido, mas quando se trata de um imóvel, não é bem assim. Logo, ficar mal acostumado com bancos e mercado financeiro nesse aspecto tende a incomodar o investidor imobiliário de primeira viagem. A vantagem é que o dinheiro aplicado num imóvel não evapora, no mercado financeiro isso pode acontecer.

Mas é importante fazer as contas! Mesmo com Taxas de Juros em queda, o reflexo disso no custo do financiamento imobiliário deve ser pequeno, até porque estamos falando de financiamentos de longo prazo, cujas taxas tendem a ser mais estáveis. O Governo lança medidas para incentivar a redução dos juros nos financiamentos através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é de se esperar que ele seja de no máximo 1% ao mês.

De qualquer forma, a maioria dos contratos de financiamento prevê a correção da prestação com base na inflação (IGP-M) e apesar da desaceleração da inflação, não vamos esquecer que nem sempre os salários são reajustados da mesma forma. Assim, prestações do financiamento podem diminuir o lucro ou a diferença entre a prestação e o aluguel.

O objetivo é saber se o retorno que será obtido no investimento vale a pena, ou seja, devemos comparar o custo do financiamento com o retorno do investimento através do aluguel do imóvel, que deverá gerar uma renda mensal, além da valorização do preço do imóvel.

Considerando que alguns aluguéis variam entre 0.5% a 0.75% do valor do imóvel, estão abaixo do juro do financiamento, que é até 0.75% ao mês. Porém, alguns imóveis retornam 1.0%, 1.5% e até 2.0% sobre o valor do imóvel. Logo, se os juros do financiamento estão por volta de 0.75%, há lucro mensal na operação. Ou seja, além de alguém pagar o financiamento do imóvel pra você, ainda coloca dinheiro no seu bolso.

E ainda há a valorização do preço do imóvel. A análise, ainda que simples, permite entender que este tipo de operação é atrativa, muito atrativa. Mas desde que o tipo de imóvel retorne de 1.0% a 2.0% do valor do imóvel. Algumas alternativas estão aqui, Flats de 50m² a 2 minutos a pé do metrô.

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